第六百七十五章 房地產信託基金

此外REITs與股票、債券市場的相關性較低，在投資組合中配置一部分不動產基金，可優化投資組合，有效分散單一投資證券市場的風險，現在已經是發達國家家庭投資的重要組成部分。

REITs的魅力在於通過資金「集合」，為中小投資者提供投資于利潤豐厚房地產業的機會，國外房地產依舊是總價高昂的奢侈品，一般人很難插足。而專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合，大大分散了房地產投資風險。

何況星華地產依靠同門兄弟的關係，打造了牢不可破的「棋局」商業模式，先在城市中心大片舊城改造，然後大量引入百貨商場、超市、電器連鎖、酒店、快餐店、影院等商業娛樂設施，迅速聚攏人氣。這樣開發一個項目成功一個，還藉機滲透到與房產相關的其他產業，如物管、旅遊、連鎖酒店等等，現在單看資本，星華地產不但是國內老大，還躋身香港地產行業前幾名，對香港地產四大天王恆基兆業、和黃、新世界和新鴻基都構成了一定威脅。

同時星華還通過旗下旅遊酒店等業務滲透進加拿大英國等發達國家房產市場，並在美國等地採取收購（REITs）的辦法成為新的房地產玩家。在發達國家，房地產生意已經發展到更高一級的水平，房地產信託投資就是主要的一種投資方式。

風光背後，星華地產上下都野心勃勃向著楊星確立的新目標前進，那就是「衝出亞洲，走向世界」。由於房地產產品位置不可轉移的特殊性，世界上還沒有一家能夠算得上是處於霸主地位的地產大公司。即使是香港地產四大天王，也只是在狹小的香港市場稱王，遠做不到在世界其他地方攻城略地。

星華地產通過收購美國幾個中小型REITs，既取得了進軍美國地產的通行證，又為國內許多投資者投資海外房產開闢了一條捷徑，儘管國內因為政策原因還沒有放開REITs，但現在就有不少投資者私下找到星華地產，想要通過REITs投資美英等發達國家的房產。

而這幾年安義禮就忙於此事，他趁東南亞金融危機之際，大量收購泰國等國家的爛尾樓重新翻修后再出售，由於這幾年東南亞逐漸恢復元氣，這些樓盤的價格已超過金融危機前，星華地產不但獲得了不錯盈利，還趁勢打進了當地地產市場。

「阿聯酋迪拜世界公司最新推出『世界島項目』，現在誠招世界投資者來此投資，黃金般投資機會，擁有極大投資回報……」楊星看完這個項目簡介后臉上的表情可謂豐富多彩，安義禮看得心中七上八下，好半天才聽楊星問道：「這個項目是誰推薦給你的？」

星富投資在海外上百億美元的收購案和公司上市每年不知要做多少，但楊星出於自己的考慮，對國內開展業務有諸多限制。國內更多人記住星富投資還是因為星富銀行和星安保險的緣故，頂多有炒股和玩期貨的人還知道星富投資基金和證券公司的大名，比起在海外星富投資頂著亞洲最大，世界前十的投行光環來，國內外名氣差異可謂天壤之別。

中星內部稍有點資格的員工說起中星集團最能賺錢旗下公司，都知道並不是風光無限的高科技星雲電子和美女如雲成天上時尚新聞頭條的星光娛樂。而是大部分人只接觸過冰山一角，而不知道潛入水下有多深的星富投資和星華地產。

經過這樣一系列運作，星華地產早已不是一家單純的房地產開發商，而是融金融、旅遊、物管等各類與地產生意相關業務於一體的大型產業集團。安義禮此時找上楊星，就是因為他看中了一筆大生意，他對楊星當年化腐朽為神奇，將北京玫瑰園浴火重生的本領記憶猶新，雖然該項目已經通過星華上層討論，但他總感覺不踏實，還是希望楊星來最後把一下關。

這樣的價位在2003年全國房價不過兩三千，北上廣中心樓盤才一萬出頭的情況下的確讓人咋舌。據星華地產自己的預測顯示，2004年北上廣等大城市房價會保持繼續上升的態勢，星華地產要準備在各中心城市推出價位4—6萬的高價盤，也難怪星華地產雖然開發麵積在全國地產十強中盡陪末座，但銷售額和利潤都居全國第一，頭號地產商實至名歸。

安義禮聽老闆口氣覺得這事有些懸，趕忙解釋事情來龍去脈。原來星華地產要進軍世界，就把觸角伸向世界各地，到處尋找有潛質的項目，由於在美國收購REITs的成功，安義禮覺得要借重REITs海外投資房產的專業人才，就讓REITs基金管理層提供建議。

藉助楊星重生的優勢和98年國家推動住房改革商品化的東風，星華地產大概是楊星最少過問的公司，房地產行業本就屬於資本密集型產業，對於技術和人才的要求都不太高，在發展前期，只要有足夠的資金和人脈關係，低價拿地高價賣樓是穩賺不賠的買賣。至少在楊星重生前，國內房地產都是少數產品價格只漲不跌的行業，只要心不太黑，能保證建築質量，那肯定有錢賺，只是賺多賺少而已。

房地產信託基金是將房地產投資基金化的一種手段，就是把流動性較低的非證券形態房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

由於REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資，在美國這樣一個人口地理已經比較穩定、地產市場早已整合完畢的市場，地產公司大體可以分成兩類，持有型和開髮型，REITs就是持有型地產的代表。

美國REITs基金給他推薦的就是中東阿聯酋迪拜這家名為迪拜世界公司開發的「世界島」項目，認為它的投資回報非常理想。為了證明這一點，REITs不但向安義禮提供了關於迪拜世界公司的詳細背景和建成項目介紹，還為他牽線搭橋，讓他親自到迪拜會見了當地酋長等一大票中東富翁，以佐證他們建議的可行性。

而在國內星華地產的名氣自然要更響一些，至少國內一提到「地王」和「超級豪宅」來第一個想到的就是星華地產，這意味著楊星當初設定的星華地產的發展的初級目標已經達到，那就要讓國內民眾對星華的第一印象是它的房子好，價錢貴，不是一般人能承擔。

當初楊星進軍地產業時，就提出不與民爭利，放棄普通的商品住宅，把星華品牌定位於高端地產。隨著集團實力增加，旗下星遠建設也涉足為多個城市修建廉租房和經濟適用房看，但更多是賠本賺吆喝，公益性質居多。集團主業以建設步行街、商業中心和高級別墅等項目為主，久而久之成功把高端印象固定在消費者的腦海。

REITs最早出現在美國，是一種以發行收益憑證方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢，因而是中小投資者間接投資房地產的良好途徑。

安義禮的迪拜之行讓他對這座城市很有好感，覺得這簡直就是地產商的天堂，回香港後向公司高層竭力勸說進軍那裡，好大展拳腳。不過由於星華地產這是首次涉足中東地區，所以為了穩妥，他決定還是先選擇和迪拜最有實力的開發商迪拜世界公司合作，先試水開發「世界島」，不過他的理智告訴他此事十拿九穩，但侵淫地產多年的本能讓他始終不放心，沒想到看到老闆表情如此古怪，就覺得此事只怕沒他想的那麼簡單。

即使現在星華在上海、北京、天津、深圳、山城和九都等城市中心地帶開建高檔公寓，依舊採用成片大規模開發，實行高額投入，配套高檔的做法，面對銷售對象也以海外和城市高級白領為主。所以行內有人開玩笑，說星華地產的樓盤如果單價低於一萬，就算開發失敗。

REITs投資人所擁有的股權可以轉讓，具有良好變現性。同時REITs也是少數能夠滿足投資者投資世界範圍地產的投資手段，從REITs國際經驗看，幾乎所有REITs經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。

楊星表情古怪的主要原因是他實在不想給安義禮他們潑冷水，星華地產一路走來沒出現大的偏差，楊星對其的指點也明顯弱於對星富投資和星雲電子等公司，他們依然取得如今的成績是出乎他預料的，可以說安義禮他們功不可沒，如今更是能涉足發達國家房地產信託基金領域，把房產生意做得越發有聲有色，單看這份投資報告，可以說毫無瑕疵，只是他卻知道這個世界島是個大泥潭，陷進去就出不來了！